ARTIGO JURÍDICO / COLABORAÇÃO por Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni
Considerações sobre os contratos de locação e as
garantias locatícias
A Lei 8.245/91 rege a
matéria relativa ás locações urbanas, sejam elas para moradia ou comerciais.
Os contratos de
locação podem ser escritos ou verbais, mas se recomenda, para garantia de ambas
as partes (locador e locatário) que sejam por escrito.
Quando há uma locação
de imóvel, é bastante comum a exigência de algum tipo de garantia. Para que
servem? Para assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no
decorrer da locação.
O artigo 37 da lei
acima prevê as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo
locador, quais sejam:
a) Caução: que pode
ser dada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Entretanto, o mais comum é que
seja em dinheiro, equivalente a 3(três) meses o valor do aluguel.
b) Fiança: é uma
garantia pessoal, segundo a qual um terceiro garante, baseada em seu patrimônio
pessoal, o cumprimento das obrigações do inquilino. Nessa modalidade, a
garantia está limitada ao patrimônio do fiador.
c) Seguro Fiança: é o
tipo de garantia mais eficiente, mas, por outro lado, a mais onerosa para o
inquilino, pois ele deverá contratar uma seguradora para garantir suas
obrigações no contrato de locação. Ou seja, caso o locatário deixe de honrar os
deveres do contrato a seguradora indenizará o locador nos limites da apólice
contratada.
d) Cessão Fiduciária
de Quotas de Fundo de Investimento: é a mais sofisticada das garantias e ao
mesmo tempo a menos utilizada também. Em caso de inadimplemento do locatário, o
locador exigirá a transferência das quotas do fundo de investimento a seu
favor, estando a garantia limitada ao valor das quotas do fundo adequado ás
variações do mercado de investimentos..
De qualquer forma, é
importante mencionar que não se pode exigir mais de um tipo de garantia para
o mesmo contrato de locação. E o tipo deve ser escolhido a fim de melhor
atender o interesse das partes envolvidas (locador e locatário).
É possível fazer um contrato de locação imobiliária
sem garantias? Sim, também é possível. Entretanto, o
locador, por outro lado, pode exigir que se antecipe, o pagamento do aluguel
para o mês vincendo, diferentemente dos contratos com garantia, em que o
vencimento dos aluguéis se dará no mês subsequente a ocupação do imóvel.
Além disso, o locador poderá obter liminar de
desocupação do imóvel, antecipando a retomada do imóvel logo no início do
processo de despejo. O que não ocorre com um contrato com algum tipo de garantia,
em que a retomada do imóvel somente irá ocorrer ao final do processo.
Assim, determinar a
melhor forma de se firmar um contrato de locação não é uma tarefa simples, e
deve sempre contar com a análise criteriosa de um advogado especialista que analisará
os interesses e os riscos do negócio, dentro da legislação e do que vem
decidindo os Tribunais.
Colaboração: Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni
(foto) , advogada e especialista em
Processo Civil, pela PUC-MG, orientadora do Núcleo de Prática Jurídica da Faculdade
Projeção, sócia e proprietária do escritório NCFerraz Advocacia Especializada,
em Sobradinho-DF.
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