ARTIGO JURÍDICO / COLABORAÇÃO

A impenhorabilidade do bem de família e os contratos de locação comercial

Atualmente existem 2 espécies de bem de família, quais sejam:

1)        Bem de família voluntário, ou seja, aquele em que o proprietário registra no Cartório de Registro de Imóveis com tal finalidade;

2)        Bem de família legal, que é aquele que o casal ou a entidade familiar reside. Esse, inclusive, é o caso mais usual, visto que considera-se bem de família legal aquele que é utilizado como moradia permanente da família. E caso haja mais de um bem nessa qualidade (ou seja, utilização de vários imóveis como residência) a proteção legal recairá sobre o de menor valor.

Qual a proteção conferida ao bem de família legal?

O bem de família legal é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra qualquer natureza, mesmo que contraída pelo casal ou qualquer pessoa que resida naquele imóveil, salvo algumas exceções previstas em lei.

E quais seriam as exceções para que o bem de família não seja protegido?

O artigo 3 da Lei 8.009/90 traz algumas hipóteses, e o objeto do artigo de hoje é a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Como assim?

            

Hipótese 1: vamos supor que Antônio aluga o apartamento para João( locatário) morar. E o melhor amigo de João, Fabrício será seu fiador.

            

Após 6 meses de aluguel, João fica devendo aluguéis e sofre um processo de execução daquela dívida, juntamente com seu fiador Fabrício, movido por Antônio.

            

Nesse caso, pode a casa de Fabrício, que é o fiador, ser penhorada para garantir a execução do locatário?

            

Sim. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica no caso de dívidas do fiador decorrentes do contrato de locação. É isso o que diz o inciso VII do art. 3º da Lei nº 8.009/90

            

Hipótese 2: Vamos supor que Joaquim aluga uma sala comercial para Maria Amélia. Sua melhor amiga, Ana Paola aceita ser sua fiadora.

            

Após 7 meses de aluguel, os negócios não estão bem e Maria Amélia deixa de pagar o aluguel da sala comercial e sofre um processo de execução da dívida, juntamente com sua fiadora Ana Paola, movido por Joaquim.

            

Nesse caso, pode a casa de Ana Paola, que é a fiadora, ser penhorada para garantir a execução da locatária?

NÃO. Em decisão recente do STF foi estabelecido que NÃO É PENHORÁVEL O BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR, CASO O CONTRATO DE LOCAÇÃO SEJA COMERCIAL.

Segundo a decisão judicial, apesar da lei não fazer distinção do tipo de locação, deve ser respeitado o direito fundamental de moradia do fiador no caso de fiança locatícia comercial.

Assim, a fiança é ainda comumente usada como garantia nos contratos de locação, mas o fiador deve ficar atento para não perder sua moradia, caso o locatário fique inadimplente.

Colaboração: Dra. Mara Ruth Ferraz Ottoni (foto), advogada e especialista em Processo Civil, pela PUC-MG, orientadora no Núcleo de Prática Jurídica da Faculdade Projeção e sócia e proprietária do escritório NCFerraz Advocacia Especializada, em Sobradinho-DF.